Flipping inmobiliario: comprar, reformar y vender con beneficio
El flipping consiste en comprar un inmueble por debajo de su valor, reformarlo y venderlo en pocos meses con beneficio. Es una estrategia de margen, no de rentas: ganas (o pierdes) en la diferencia entre lo que inviertes y lo que vendes. Aquí están las claves para que los números salgan.
La ecuación del flip
El beneficio es el precio de venta menos todos los costes: compra, impuestos de compra, reforma, costes de tenencia durante la obra, financiación y costes de venta. Si no controlas cada partida, el margen desaparece.
Beneficio = precio de venta − (compra + impuestos + reforma + tenencia + financiación + costes de venta + impuesto sobre la ganancia)
El margen objetivo
Un flip sano busca un margen mínimo del 15-20% sobre el coste total para absorber imprevistos. La reforma casi siempre cuesta más y tarda más de lo previsto, así que el colchón no es opcional.
Costes que se olvidan
- •Costes de tenencia: IBI, comunidad, suministros y seguro durante los meses de obra y venta.
- •Financiación: si usas un préstamo puente, los intereses corren durante toda la operación.
- •Costes de venta: comisión de la inmobiliaria (3-5%) y gastos asociados.
- •Impuesto sobre la ganancia patrimonial al vender.
El precio máximo de compra
Trabaja al revés: parte del precio de venta realista, resta el margen que quieres y todos los costes, y obtendrás el precio máximo que puedes pagar. Si el vendedor no baja a esa cifra, la operación no es para ti.
Fiscalidad del flip
La ganancia tributa. Si haces flips de forma ocasional, suele ir a la base del ahorro; si lo conviertes en actividad habitual, puede considerarse actividad económica con otra tributación. Conviene consultarlo con un asesor antes de empezar.
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Analizar un inmueblePreguntas frecuentes
¿Cuánto se tarda en hacer un flip?
Lo habitual son entre 6 y 12 meses: compra, reforma (2-4 meses) y venta. Plazos más largos aumentan los costes de tenencia y el riesgo de que el mercado cambie.
¿Qué margen es razonable?
Un 15-20% de margen sobre el coste total es un objetivo prudente. Por debajo del 10% el riesgo no compensa, porque cualquier desviación en la reforma se come el beneficio.