Rentabilidad bruta vs neta: por qué la diferencia lo cambia todo
Cuando un anuncio o un comercial te promete un «7% de rentabilidad», casi siempre habla de rentabilidad bruta. La cifra que de verdad acaba en tu cuenta —la neta— suele ser la mitad. Entender esta diferencia es lo que separa a un inversor informado de uno que se lleva sorpresas.
La rentabilidad bruta ignora los gastos
La bruta solo divide el alquiler anual entre el precio. No descuenta nada. Por eso siempre es más alta y por eso se usa en marketing.
Qué descuenta la rentabilidad neta
- •IBI (impuesto de bienes inmuebles).
- •Cuota de la comunidad de propietarios.
- •Seguro de hogar y, opcionalmente, seguro de impago.
- •Mantenimiento y reparaciones (suele estimarse un 0,5-1% del valor al año).
- •Vacancia: los meses al año en los que el piso está vacío.
- •Gestión (si delegas en una agencia o gestor).
- •IRPF sobre el rendimiento del alquiler.
Un ejemplo numérico
Piso de 180.000 €, alquilado a 900 €/mes. Bruta: 10.800 ÷ 180.000 = 6%. Tras descontar un 30% de gastos y sumar un 11% de gastos de compra al precio, la neta cae a alrededor del 3,7%. La cifra «real» es un 38% inferior a la que aparecía en el anuncio.
Regla práctica: la rentabilidad neta suele ser entre un 35% y un 50% inferior a la bruta. Si solo te dan la bruta, asume que la neta será mucho menor.
Por qué importa al negociar
Conocer la neta te da un precio máximo de compra. Si necesitas un 4% neto y los números no llegan, sabes exactamente cuánto tendrías que rebajar el precio para que la operación tenga sentido.
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Analizar un inmueblePreguntas frecuentes
¿Por qué los anuncios solo muestran la bruta?
Porque es más alta y más fácil de calcular. La neta depende de gastos concretos (IBI, comunidad, fiscalidad) que varían en cada inmueble y cada comprador.
¿El IRPF se incluye en la rentabilidad neta?
Idealmente sí. El alquiler de vivienda habitual tiene una reducción del rendimiento neto, pero el impuesto resultante reduce tu rentabilidad real y conviene estimarlo.