Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso
La rentabilidad es la primera pregunta de cualquier inversor: ¿cuánto me va a rentar este piso? El problema es que «rentabilidad» significa cosas distintas según cómo la calcules. En esta guía verás las cuatro métricas que de verdad importan y cómo obtenerlas.
1. Rentabilidad bruta
Es la métrica más sencilla y la que más se publica, pero también la más engañosa. Se calcula dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra.
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
Ejemplo: un piso de 150.000 € alquilado a 750 €/mes genera 9.000 €/año, lo que supone una rentabilidad bruta del 6%. No incluye gastos ni impuestos, así que sirve solo como primer filtro.
2. Rentabilidad neta
Aquí descontamos los gastos reales de la inversión: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, periodos sin inquilino (vacancia), gestión y el IRPF del alquiler. También se suma al precio el coste de adquisición (ITP o IVA, notaría, registro).
Rentabilidad neta = (ingresos − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra) × 100
Sobre el ejemplo anterior, con unos gastos del 30% y un 11% de coste de compra, la rentabilidad neta realista ronda el 3,5-4%. Esta es la cifra con la que debes comparar inversiones.
3. Cap rate
El cap rate (tasa de capitalización) es parecido a la rentabilidad neta pero sin contar la financiación ni el coste de adquisición. Mide la rentabilidad del activo «en sí», independientemente de cómo lo pagues. Es útil para comparar inmuebles entre zonas.
4. Cashflow
El cashflow es el dinero que te queda en el bolsillo cada mes después de pagar todos los gastos y la cuota de la hipoteca. Una inversión puede tener buena rentabilidad sobre el papel y, sin embargo, cashflow negativo si la hipoteca es elevada.
- •Cashflow positivo: el alquiler cubre gastos y cuota, y sobra dinero.
- •Cashflow cero: te «pagas» el inmueble pero no ingresas nada extra.
- •Cashflow negativo: tienes que poner dinero cada mes para mantener la inversión.
¿Qué métrica usar?
Usa la bruta para descartar rápido, la neta para comparar de verdad, el cap rate para comparar zonas y el cashflow para saber si la operación se sostiene mes a mes. Un buen análisis las calcula todas a la vez.
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Analizar un inmueblePreguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad neta es buena en España?
Como referencia, una rentabilidad neta superior al 4% se considera buena para vivienda residencial en alquiler tradicional. Por debajo del 3% el margen es muy ajustado frente a otras inversiones.
¿La rentabilidad incluye la revalorización?
No. La rentabilidad por alquiler mide solo los ingresos por renta. La revalorización (subida del precio del inmueble) es una ganancia adicional que se materializa al vender y se calcula aparte.